今年“兩會”房地產(chǎn)仍是熱點(diǎn)議題。從近日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議、住建部新聞發(fā)布會，以及近期熱點(diǎn)樓市調(diào)控動向看，特別是從習(xí)總書記做出“深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”指示看，長效機(jī)制從頂層設(shè)計(jì)走向“落地”，將是關(guān)注重點(diǎn)，也是未來政策聚焦之處。當(dāng)前，熱點(diǎn)樓市房價開始回落，但更能代表市場的二手住房價格，1月份有51個城市上漲，比上月增加了5個，一線城市漲幅連續(xù)2個月擴(kuò)大。因此，價格得到控制，或與需求管制有關(guān)，房價整體上漲動力猶存。抓住窗口期、長短結(jié)合，以智慧和勇氣推進(jìn)制度建設(shè)刻不容緩。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議不僅確定了房子的定位，同時提出了建立基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、途徑。筆者以都市圈建設(shè)和租售并舉這兩項(xiàng)改革任務(wù)為例，分析如何實(shí)現(xiàn)長效機(jī)制建設(shè)“長短結(jié)合”。都市圈建設(shè)，通過軌道交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、增加都市圈內(nèi)三線、四線城市用地供應(yīng)，能有效疏導(dǎo)大城市的購房需求，這是短期有效的機(jī)制創(chuàng)新。另外，都市圈建設(shè)遵循當(dāng)前人口流動的規(guī)律、城鎮(zhèn)化規(guī)律、產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移規(guī)律，也是長期內(nèi)穩(wěn)定樓市的改革舉措。去年底以來，國家非常強(qiáng)調(diào)疏導(dǎo)大城市需求到周邊，并要求增加供地，推進(jìn)公共服務(wù)均等化。
目前，都市圈已規(guī)劃密集的交通路網(wǎng)，部分軌交線路如上海到昆山、深圳到東莞、北京到燕郊已開工或運(yùn)營，火熱的共享交通、網(wǎng)約車等打通“最后一公里”，樓市的都市圈時代來臨。2016年，都市圈內(nèi)三線、四線樓市最火爆。昆山、無錫、惠州、中山、廊坊、東莞等城市的房價同比上漲40%-60%，漲幅比一線城市高出二十個百分點(diǎn)。2016年，東莞和惠州新房成交量(10萬套)是深圳的2倍;環(huán)北京和環(huán)上海成交量超過北京和上海本地成交的60%。惠州49%的房子、佛山26%的房子、固安57%的房子、太倉32%的房子，分別被深圳、廣州、北京和上海居民買走。
但是，都市圈樓市火爆，投資需求至少有40%的比例。除財(cái)富效應(yīng)誘惑外，“1小時生活圈”打造效率不高，這是導(dǎo)致自住需求無法夯實(shí)的原因。據(jù)筆者體驗(yàn)，都市圈內(nèi)城市間快速交通基本控制在1小時之內(nèi)，但交通工具之間接駁的效率低，導(dǎo)致“前面1公里”和“后面1公里”的通勤成本太高。近期，網(wǎng)上有關(guān)京冀跨省、深莞跨市上班艱辛的貼子受關(guān)注，本質(zhì)上反映“交通先行”還有很多要完善的地方，如居住密集區(qū)多種交通布局要更人性化。一個典型的例子，共享交通方便快捷，僻處一小塊空地即可，但因種種原因，導(dǎo)致無法發(fā)揮高效接駁的功效。
因此，布局軌道交通、增加大城市周邊供地，這些見效快的“大手筆”容易實(shí)現(xiàn)，短期內(nèi)要先行。但是，打破利益阻隔，讓交通毛細(xì)血管銜接起來，讓具體辦事的職能部門有責(zé)任心，疏通這些“軟服務(wù)”的瓶頸，涉及行政改革、政府職能設(shè)定和激勵，長期內(nèi)要攻克，這就是長短結(jié)合。租售并舉是長效機(jī)制建設(shè)的另一個重點(diǎn)，如何實(shí)現(xiàn)租售并舉，住建部新聞發(fā)布會上提出，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。誠然，公共服務(wù)短板是培育租賃市場的最大“痛點(diǎn)”，若租房不能享受教育服務(wù)，誰還愿意長期租房?租售并舉也很難實(shí)現(xiàn)。
公共服務(wù)“補(bǔ)短板”，這涉及到教育、文化、衛(wèi)生、體育、社保等很多部門，顯然不是住建部一家能搞定的。因此，此前住建部新聞發(fā)布會上，對于下一步租售并舉的工作安排，首先強(qiáng)調(diào)租賃市場立法。顯然，只有以法律的形式提出原則要求，才能通過各部門動員、綜合施策，增加公共服務(wù)供給。同時，公共服務(wù)“補(bǔ)短板”，還涉及政府職能的轉(zhuǎn)變。相比新房市場，租賃市場建設(shè)需要投入非常多的管理，且對當(dāng)前地方經(jīng)濟(jì)和稅收貢獻(xiàn)少，地方政府推進(jìn)此項(xiàng)改革的積極性就很低。因此，還需要推進(jìn)公共財(cái)政建設(shè)、政府職能轉(zhuǎn)變，這是長期要開展的改革事項(xiàng)。
短期看，租賃市場的“痛點(diǎn)”在監(jiān)管不足。據(jù)住建部調(diào)研，目前大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，2.5億流動人口(占城鎮(zhèn)人口40%)多數(shù)租房，城鎮(zhèn)常住人口中，選擇“先租后買”的是大多數(shù)。北京每天約有20萬人在找房子租住，深圳實(shí)際管理的2000萬人口中，70%長期選擇租賃住房。因此，租賃已成為重要的住房選擇模式，政府監(jiān)管重點(diǎn)也應(yīng)該由新房轉(zhuǎn)向存量房。不難理解，為何在新聞發(fā)布會上，住建部將規(guī)范住房租賃市場秩序作為今年重點(diǎn)。
據(jù)悉，大城市47%的租客遇到過“黑中介”或權(quán)益被侵害。近年來，租賃市場一直在野蠻生長。租金披露和控制、中介服務(wù)管理、租賃權(quán)益保障等等基礎(chǔ)工作，一無數(shù)據(jù)、二無規(guī)范、三無管理。試想，如此惡劣的環(huán)境下，誰會將長期租房作為選擇呢?顯然，政府不能再基于GDP、稅收考慮將監(jiān)管重點(diǎn)依舊放在新房上。住建部已明確違規(guī)行為和秩序整頓具體內(nèi)容，并作為重點(diǎn)工作。2016年底，各大城市掀起一波急風(fēng)暴雨式的市場秩序整頓潮，希望不要淪為“運(yùn)動式”整頓。監(jiān)管是政府的基本職責(zé)，市場秩序是長效機(jī)制建設(shè)的基礎(chǔ)，也是短期內(nèi)可以有作為的。
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