文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
“最近一段時(shí)間，周邊樓盤(pán)的客戶(hù)突然多了很多。”東莞臨深地區(qū)一樓盤(pán)銷(xiāo)售人員說(shuō)道。
前不久《城市商業(yè)魅力排行榜》發(fā)布，東莞被冠以“新一線城市”稱(chēng)號(hào)，這給深圳旁的東莞增加了不少吸引力。
有東莞樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，最多的時(shí)候一天可以賣(mài)出四五十套，而這其中大多數(shù)是深圳客戶(hù)。
然而，2016年10月以來(lái)，東莞陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)厲的“五限”政策，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外、限售。沒(méi)有購(gòu)房資格的外地客戶(hù)如何在東莞買(mǎi)房呢？記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了此前本報(bào)記者報(bào)道的“社保延期”等手段以外，還有項(xiàng)目銷(xiāo)售人員稱(chēng)通過(guò)幫助外地購(gòu)房者補(bǔ)繳個(gè)稅以獲得購(gòu)房名額。
項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度加大
“8月18日以后，東莞、深圳大部分樓盤(pán)多了很多客戶(hù)，比上年同期多了50%，比上月多了將近10%�！庇蟹康禺a(chǎn)中介人員告訴記者，尤其是臨深片區(qū)，憑借臨近深圳的優(yōu)勢(shì)，其熱度已經(jīng)超過(guò)了東莞中心城區(qū)。
近日，記者走訪東莞多個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)均打著“距離深圳一小時(shí)”“一個(gè)半小時(shí)到達(dá)深圳××區(qū)”等旗號(hào)來(lái)吸引客戶(hù)，尤其是臨深片區(qū)，這種現(xiàn)象更為普遍。
合富大數(shù)據(jù)顯示，8月東莞新房網(wǎng)簽面積約51.9萬(wàn)平方米，環(huán)比微增3%，但同比大增56%，主要原因是去年8月基數(shù)較低。
在某工作日晚上9點(diǎn)鐘，位于大朗鎮(zhèn)，與東莞松山湖片區(qū)僅一街之隔的某項(xiàng)目售樓處依舊人聲鼎沸，看房和簽約的客戶(hù)來(lái)來(lái)往往。在招待新客戶(hù)的間隙，內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售人員小李(化名)還要帶老客戶(hù)簽約。
“我們大概一天接待100多批客戶(hù)，今天有40多套簽約的�！毙±钫f(shuō)。記者了解到，上述項(xiàng)目最新開(kāi)盤(pán)為8月初，東莞房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目在售的4、5、6號(hào)樓出售378套住宅，一個(gè)月不到，已簽約141套，去化37%。而由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，目前已售的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不止這些�！坝泻艽笠徊糠质窃�8月下旬成交的�！�
除了上述項(xiàng)目，其他地區(qū)樓盤(pán)也有類(lèi)似的情況。位于東莞黃江鎮(zhèn)的一住宅項(xiàng)目于今年5月18日開(kāi)盤(pán)，推出3棟住宅樓和4棟商務(wù)公寓。內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售人員告訴記者，截至8月底，不到3個(gè)月時(shí)間，推出的3棟住宅樓已售罄，目前在售的是不受調(diào)控政策限制的商務(wù)公寓�！拔覀冞@邊有很多是深圳的客戶(hù)�！眱�(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售人員表示。
位于東莞塘廈鎮(zhèn)的奧園·觀瀾譽(yù)峰距離深圳龍華觀瀾片區(qū)僅幾百米。該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)項(xiàng)目的大多為深圳客戶(hù)，或者在深圳上班的東莞客戶(hù)。而在塘廈當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)商品房的本地客戶(hù)并不多，“首先當(dāng)?shù)鼐用翊蠖嘤凶约旱恼�，不需要額外購(gòu)置商品房。最主要的是，現(xiàn)在這一片的房?jī)r(jià)對(duì)本地居民來(lái)說(shuō)太高了，很多人無(wú)法接受�！睋�(jù)了解，奧園·觀瀾譽(yù)峰項(xiàng)目的售價(jià)大約為3萬(wàn)元/平方米，周邊樓盤(pán)項(xiàng)目的價(jià)格相差不大。
東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)近期成交量增加，除了政策利好的原因外，臨近“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商也在大力推盤(pán)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)都有不同程度的優(yōu)惠活動(dòng)。其中，有樓盤(pán)不定期推出一口價(jià)特價(jià)房，另外還有不同程度的折扣，還有的樓盤(pán)推出“10萬(wàn)抵20萬(wàn)”“4萬(wàn)抵一口價(jià)”等優(yōu)惠活動(dòng)。
有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，前幾個(gè)月東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較低迷，8月份以來(lái)，尤其是8月18日以后，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的回暖跡象。
合富研究院高級(jí)分析師李興旺向記者表示，“東莞目前部分片區(qū)的火熱主要來(lái)源于新盤(pán)加推的刺激。從整個(gè)大市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)在東莞市場(chǎng)還是剛需客戶(hù)為主。另外，限購(gòu)以來(lái)，東莞的深圳客戶(hù)少了一半，從這方面來(lái)說(shuō)，東莞市場(chǎng)算不上火熱�！�
有項(xiàng)目銷(xiāo)售稱(chēng)可社保延期。
2016年10月以來(lái)，東莞陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)厲的“五限”政策，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外、限售。其中，限外規(guī)定，非本地戶(hù)籍購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)首套房需提供兩年內(nèi)在當(dāng)?shù)剡B繳一年的社�；騻�(gè)稅證明。
此前，本報(bào)記者曾報(bào)道東莞社保造假現(xiàn)象，隨后政府出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行治理。近期，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前東莞“假社保”現(xiàn)象幾乎已經(jīng)銷(xiāo)聲匿跡。
“去年?yáng)|莞查了一波社保造假，涉及假社保的項(xiàng)目基本都被處理了，假社保做不了�！苯眨浾咭詻](méi)有東莞購(gòu)房資格的購(gòu)房者身份走訪東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，多數(shù)中介人員向記者表示，外地購(gòu)房者沒(méi)有足夠年限的社�；騻�(gè)稅買(mǎi)不了房。
在資金回籠、東莞過(guò)短年限的社保購(gòu)房要求的壓力下，不少開(kāi)發(fā)商“鋌而走險(xiǎn)”通過(guò)“社保延期”、補(bǔ)繳個(gè)稅等方式幫助沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房者獲取東莞購(gòu)房資格。
“你確定要買(mǎi)房的話，我們可以適當(dāng)幫你做延期。操作流程很簡(jiǎn)單，交完首付后，自行找第三方公司幫繳社保，或者我們開(kāi)發(fā)商幫你繳納，然后簽一個(gè)延期簽約協(xié)議就可以了�！蔽挥邙P崗的一項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員告訴記者，東莞要求最低社保年限為一年，但有本科以上學(xué)歷的購(gòu)房者可以縮短至半年。
事實(shí)上，在政府管控相對(duì)寬松的臨深鎮(zhèn)區(qū)，不少樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商通過(guò)這種方式幫助購(gòu)房者獲取購(gòu)房資格。
位于塘廈鎮(zhèn)的奧園·觀瀾譽(yù)峰項(xiàng)目也同樣采取社保延期的方式幫助沒(méi)有東莞購(gòu)房資質(zhì)的外地購(gòu)房者獲取購(gòu)房資格。“我們一期已經(jīng)交房了，一共有500多戶(hù)，其中有200多戶(hù)是通過(guò)社保延期的方式購(gòu)房，繳納社保的期限還沒(méi)滿(mǎn)，因此還沒(méi)正式簽約入住。”該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者。
除了以上項(xiàng)目外，位于虎門(mén)鎮(zhèn)的多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售均稱(chēng)可以“社保延期”的方式幫助投資者獲取購(gòu)房資格。
但是，對(duì)于急需回款的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)社保延期獲取購(gòu)房資格的方式顯然過(guò)于漫長(zhǎng)。于是有開(kāi)發(fā)商想出了另一個(gè)“辦法”——補(bǔ)繳個(gè)稅。
“你交5萬(wàn)塊錢(qián)，我們開(kāi)發(fā)商通過(guò)內(nèi)部渠道，直接幫你在地稅局補(bǔ)繳一年的個(gè)稅，有了繳稅記錄之后再到房管局查房，證明你在東莞沒(méi)有別的房子，最多三天可以完成。然后就可以直接交錢(qián)網(wǎng)簽了�！蹦稠�(xiàng)目?jī)?nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售人員告訴記者。
記者對(duì)該操作是否穩(wěn)妥可靠表示擔(dān)憂(yōu)，該銷(xiāo)售人員向記者表示：“我們所有的數(shù)據(jù)都是通過(guò)地稅局內(nèi)部做出來(lái)的，完全真實(shí)有效，不需要擔(dān)心�！�
然而，有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)稅獲取購(gòu)房資格的操作有很大的風(fēng)險(xiǎn)�！耙�?yàn)檫@個(gè)數(shù)據(jù)的有效期只有兩三個(gè)月，到時(shí)候政府復(fù)查的話，會(huì)很麻煩�！�
有房產(chǎn)中介人員告訴記者，在東莞，小一點(diǎn)兒的房企一般通過(guò)社保延期的方式幫助客戶(hù)獲取購(gòu)房資格，但是大的品牌開(kāi)發(fā)商一般都有渠道通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)稅的方式幫助購(gòu)房者直接購(gòu)房。
而虎門(mén)鎮(zhèn)萬(wàn)科城市之光項(xiàng)目銷(xiāo)售也稱(chēng)可以通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)稅的方式幫助客戶(hù)獲取購(gòu)房資格�！澳阈枰粠兹f(wàn)塊錢(qián)，然后我們要找第三方公司來(lái)幫忙做�！痹擁�(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示。但該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員不建議購(gòu)房者以這種方式購(gòu)房，“通過(guò)補(bǔ)繳社保的方式會(huì)更好”。
實(shí)際上，在調(diào)控政策比較嚴(yán)厲的東莞中心城區(qū)，很難通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)稅或社保延期的方式獲取購(gòu)房名額。東莞中心城區(qū)多個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴記者，未獲得東莞購(gòu)房資格的人不能在東莞買(mǎi)房。
針對(duì)上述所涉及的項(xiàng)目問(wèn)題，記者致函采訪了奧園集團(tuán)有限公司等房企以及東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市稅務(wù)局等相關(guān)部門(mén)，截至記者發(fā)稿，未獲回復(fù)。
政府提高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
事實(shí)上，從2012年以來(lái)，東莞一直實(shí)行限價(jià)政策。而從2016年10月開(kāi)始，東莞不斷加碼調(diào)控以后，政府在限價(jià)方面愈加嚴(yán)厲。有不少開(kāi)發(fā)商在高額土地成本的壓力以及想要獲取更大利潤(rùn)的驅(qū)使下，用“雙合同”的方式來(lái)規(guī)避限價(jià)。
位于虎門(mén)鎮(zhèn)一項(xiàng)目，一套95平方米的三房戶(hù)型需要額外繳納41.6萬(wàn)元的裝修費(fèi)用，平均每平方米達(dá)到4300元。銷(xiāo)售人員表示，這43萬(wàn)元可以用按揭貸款的方式來(lái)支付，首期僅需支付13.6萬(wàn)元，剩余28萬(wàn)元最長(zhǎng)貸款年限為8年。
普遍來(lái)看，收取了裝修款項(xiàng)的樓盤(pán)項(xiàng)目均為精裝交付，然而，記者發(fā)現(xiàn)，有的樓盤(pán)毛坯交付也存在“雙合同”。
位于東莞濱海新區(qū)的“虎門(mén)印象”樓盤(pán)項(xiàng)目(別名“依林家園”)，近期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的是17號(hào)樓，價(jià)格大約為2.5萬(wàn)元/平方米。同時(shí)，此前開(kāi)盤(pán)的12、13號(hào)樓也在銷(xiāo)售中，這兩棟樓備案價(jià)格大約在1.9萬(wàn)元/平方米，而銷(xiāo)售價(jià)格卻在2.15萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/平方米之間。銷(xiāo)售人員告訴記者，由于2018年?yáng)|莞限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)比較低，備案價(jià)格上不去，因此需要拆分雙合同，大約拆分2000~3000元/平方米。然而，這兩棟樓拆分了裝修合同卻不包含裝修，記者了解到，這兩棟樓均為毛坯交付。
“政府的限價(jià)在2萬(wàn)元左右一平方米，但是周?chē)恋氐臉敲鎯r(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米2萬(wàn)元了，不拆分雙合同就沒(méi)有錢(qián)賺了�！币晃讳N(xiāo)售人員表示。而記者了解到，這樣的意識(shí)較為普遍。
一位不愿具名的房企負(fù)責(zé)人告訴記者，一般房企采取雙合同無(wú)非是幾方面原因，一是土地成本、開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。當(dāng)某樓盤(pán)項(xiàng)目獲取土地的成本過(guò)高時(shí)，政府出于宏觀調(diào)控的考慮無(wú)法直接放松限價(jià)，有時(shí)候?qū)@種“雙合同”的管控會(huì)相對(duì)寬松。另一方面是有的開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況，當(dāng)市場(chǎng)上雙合同現(xiàn)象普遍存在的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商想要獲取更多的利益，也會(huì)跟隨所謂的“趨勢(shì)”采用雙合同。
記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，2018年，東莞限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分為三類(lèi)，一類(lèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為低于22909元/平方米(含)，主要在莞城、塘廈、鳳崗等16個(gè)鎮(zhèn)區(qū)實(shí)行。二類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)為低于17293元/平方米(含)，主要在樟木頭、茶山、紅梅等13個(gè)鎮(zhèn)區(qū)實(shí)行。三類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)為低于13936元/平方米(含)，主要在橋頭、中堂、長(zhǎng)安、謝崗4個(gè)鎮(zhèn)區(qū)實(shí)行。
2019年，東莞兩次調(diào)整普通價(jià)格住房標(biāo)準(zhǔn)。3月，東莞將三類(lèi)價(jià)格分別調(diào)整為一類(lèi)低于24718元/平方米(含)、二類(lèi)低于18451元/平方米(含)、三類(lèi)低于14289元/平方米(含)。
調(diào)整后，在今年3月以后備案的樓盤(pán)雙合同現(xiàn)象少了很多。有樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者，此前政府限價(jià)，因此他們需要拆分雙合同，同一樓盤(pán)項(xiàng)目，近期備案的樓棟直接以備案價(jià)格銷(xiāo)售，簽單合同。
8月30日，東莞再次調(diào)整普通價(jià)格住房標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整后，一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)低于26483元/平方米(含)，主要在長(zhǎng)安、南城、松山湖、鳳崗、莞城等13個(gè)區(qū)鎮(zhèn)實(shí)行；二類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)為低于19535元/平方米(含)，主要在石排、道滘、黃江、企石等17個(gè)區(qū)鎮(zhèn)實(shí)行；三類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)為低于15309元/平方米(含)，主要在橫瀝、橋頭、謝崗三個(gè)鎮(zhèn)區(qū)實(shí)行。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉指出，從實(shí)際情況來(lái)看，東莞此次調(diào)整的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還是低于市場(chǎng)預(yù)期。一方面有地價(jià)上漲導(dǎo)致的開(kāi)發(fā)成本增加，另一方面市場(chǎng)的表現(xiàn)較好，因此開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)比較高。
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