從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，房屋新開(kāi)工面積與房屋竣工面積的同比增速已經(jīng)連續(xù)31個(gè)月出現(xiàn)“剪刀差”。
11月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積185634萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.0%，房屋竣工面積54211萬(wàn)平方米，下降5.5%。開(kāi)工和竣工同比增速之間的“剪刀差”為15.5個(gè)百分點(diǎn)，較1—9月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。
時(shí)代周報(bào)記者注意到，受竣工增速下滑影響，自2017年4月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)工和竣工面積同比增速“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大，竣工增速不及新開(kāi)工增速。這一情況在2018年11月達(dá)到近三年峰值。2018年1—11月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積188895萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.8%，房屋竣工面積66856萬(wàn)平方米，下降12.3%。開(kāi)工和竣工“剪刀差”為29.1個(gè)百分點(diǎn)。此后，該“剪刀差”有所收窄。
“預(yù)計(jì)明年竣工面積將持續(xù)企穩(wěn)回升，而新開(kāi)工面積則將受樓市銷量影響，繼續(xù)下行。在此基礎(chǔ)上，新開(kāi)工和竣工的‘剪刀差’將繼續(xù)收窄�！� 中泰證券研究所宏觀首席分析師梁中華對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
梁中華還認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額貢獻(xiàn)最大的是施工帶來(lái)的建筑工程投資，如果未來(lái)竣工面積進(jìn)一步增長(zhǎng)，但新開(kāi)工面積無(wú)法跟上，會(huì)導(dǎo)致施工面積明顯減少，從而影響整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下行。
但其中也有變動(dòng)因素�！敖衲暌詠�(lái)，施工增速‘逆勢(shì)而起’，停工面積加速?gòu)?fù)工是核心因素。受此影響，明年施工增速走穩(wěn)的概率很大，將持續(xù)帶動(dòng)建筑工程投資穩(wěn)健增長(zhǎng)，對(duì)地產(chǎn)投資和GDP產(chǎn)生直接影響�！敝行琶髅鲌F(tuán)隊(duì)判斷。
“剪刀差”逐步收窄
“新開(kāi)工增速放緩、竣工降幅收窄是近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)工和竣工‘剪刀差’收窄的主要原因。”梁中華分析指出。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近三年數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比增速走勢(shì)可分四段：2016年11月至2017年6月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比增速平穩(wěn)上升；2017年7月至2018年2月小幅下降，2018年2月達(dá)到近三年最低值，同比增長(zhǎng)2.9%；2018年2─12月進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，最高躍升至同比增長(zhǎng)17.2%(2018年1月)；目前正在緩慢平穩(wěn)運(yùn)行階段，同比漲幅保持在10%左右。
“新開(kāi)工面積和銷售情況關(guān)聯(lián)密切。”梁中華表示。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也持此種觀點(diǎn)：“今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售持續(xù)處于同比負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，受此影響，房企也會(huì)放緩開(kāi)工，以降低成本投入�！�
數(shù)據(jù)顯示，2016年2月至2017年2月，全國(guó)商品房銷售呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)狀態(tài)，同比增幅達(dá)20%以上，其中最高達(dá)36.5%(2016年4月)。但今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售降速明顯，進(jìn)入同比負(fù)增長(zhǎng)軌道，直到2019年10月，受房企“降價(jià)求量”影響，才勉強(qiáng)呈現(xiàn)年內(nèi)首個(gè)同比正增長(zhǎng)：為同比增長(zhǎng)0.1%。
與銷售相對(duì)應(yīng)，房企拿地及新開(kāi)工均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)或增速放緩態(tài)勢(shì)。
在竣工側(cè)，受期房交付壓力等因素影響，全國(guó)房屋竣工面積同比增速的降勢(shì)有所收窄。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月，全國(guó)房屋竣工面積同比增速還保持了正增長(zhǎng)，最高曾達(dá)到同比增長(zhǎng)15.8%(2017年2月)。但2017年11月始，全國(guó)房屋竣工面積同比增速開(kāi)始持續(xù)22個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，最低至-12.7%(2019年6月)。直到2019年7月，降幅才緩慢收窄。
究其背后原因，“快周轉(zhuǎn)”是竣工失速的核心因素之一。
“‘快周轉(zhuǎn)’讓開(kāi)發(fā)周期變長(zhǎng)，而非字面理解的‘快 ’”。梁中華指出，“快周轉(zhuǎn)”的模式為房企壓縮開(kāi)工時(shí)間，以盡早進(jìn)入預(yù)售，拿到回款并進(jìn)行下一步拿地、開(kāi)工，但預(yù)售完成之后，房企會(huì)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期、拖延施工，以緩解企業(yè)資金壓力，利好企業(yè)現(xiàn)金流。
但隨著交付周期的到來(lái)，竣工開(kāi)始邊際回升。“竣工的回升與行業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)有關(guān)。臨近年底，多數(shù)項(xiàng)目的交付周期到來(lái)，會(huì)促使房企加速竣工備案。另外，房地產(chǎn)一般開(kāi)發(fā)周期為兩到三年，前期開(kāi)工的項(xiàng)目也即將進(jìn)入交付階段，帶來(lái)竣工提升。”郭毅表示。
或拖累房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速
今年1—10月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109603億元，同比增長(zhǎng)10.3%，比1—9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，仍處放緩軌道。
“9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資短暫企穩(wěn)，主要受房企‘降價(jià)走量’帶來(lái)的銷售上漲影響，10月同樣有此因素支撐，但未能對(duì)沖開(kāi)發(fā)投資下行�！� 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國(guó)仕英對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)未來(lái)，銷售全年保持平穩(wěn)或較去年小幅增長(zhǎng)。
但在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占比更重的建筑工程和土地購(gòu)置費(fèi)用方面，則出現(xiàn)不同勢(shì)頭。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額109603.45億元，按構(gòu)成分，其中建筑工程投資額61623.31億元，占整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為56.2%；安裝工程5550.83億元，占比為5.1%；設(shè)備工器具購(gòu)置投資額為1437.55億元，占比為1.3%；土地購(gòu)置費(fèi)用為35650.90億元，占比為32.5%。
建筑工程投資額與土地購(gòu)置費(fèi)用投資額對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額影響最大。
今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地面積呈現(xiàn)明顯的同比負(fù)增長(zhǎng)。但目前降幅有所收窄。數(shù)據(jù)顯示，今年1—2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增速為下降34.1%，是年內(nèi)最低點(diǎn)，此后到5月，都保持了30%的同比降幅。但從6月開(kāi)始，降幅有所收窄。截至10月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18383萬(wàn)平方米，同比下降16.3%。
更大的隱憂在施工。 “照目前走勢(shì)，如新開(kāi)工面積持續(xù)減少、竣工面積提升，意味著施工面積減少，受此影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速或繼續(xù)下降�！绷褐腥A表示。
但停工面積恢復(fù)施工可能成為變動(dòng)因素。中信證券明明團(tuán)隊(duì)分析指出，自2015年來(lái)，存在大量開(kāi)工卻被移除施工的面積，以致近幾年施工面積增速較低�！暗衲陙�(lái)，在新開(kāi)工增速放緩、竣工增速邊際緩和的背景下，施工增速仍出現(xiàn)正向增長(zhǎng)，說(shuō)明過(guò)去停工面積正加速恢復(fù)施工。預(yù)計(jì)未來(lái)這一趨勢(shì)將延續(xù)�！泵髅鲌F(tuán)隊(duì)判斷。（來(lái)源：時(shí)代周報(bào)）
|
Home
遼公網(wǎng)安備 21142102000064號(hào)
