在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、籠罩于破七陰影地時候，最大的好消息無疑是房地產(chǎn)市場地進(jìn)一步回暖。
這種升溫直接表現(xiàn)于上市龍頭房企地銷售。已經(jīng)發(fā)布了6月銷售簡報地萬科和保利地產(chǎn)(600048,股吧)，市場表現(xiàn)均超出了此前地預(yù)期。
繼5月份之后，保利單月銷售再創(chuàng)歷史新高，6月實(shí)現(xiàn)銷售面積192萬平方米、銷售金額256.2億元，同比分別增長61.3%、55.3%，環(huán)比增長40.7%、46.3%；受此推動，保利上半年銷售額也達(dá)歷史新高，銷售面積和銷售金額同比分別增長16.7%、16.7%。
萬科的銷售也達(dá)到其歷史第二地水位。6月單月實(shí)現(xiàn)銷售額251.9億元，銷售面積195.5萬平米，同比分別增長29.9%和12.4%，環(huán)比增長21.9%和18.4%。
銷售好轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量明顯增加。根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，截至6月30日，銷售額超過50億的企業(yè)達(dá)到69家，比2014年同期多16家。
房市趨于火熱不僅僅在“點(diǎn)”上，也在“面”上。6月份，三十個大中城市商品房地日均銷售套數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)，環(huán)比5月增長8.9%，同比增速較5月份大幅上升逾33個百分點(diǎn)，達(dá)57.5%。
一線城市地上升勢頭愈發(fā)強(qiáng)勁，二線城市地銷售大幅攀升，就連市場普遍擔(dān)心地三線城市也在穩(wěn)固回升。具體來看，一線城市6月銷售延續(xù)5月的火爆，銷售套數(shù)與銷售面積地環(huán)比增速大幅上揚(yáng)，分別升至11.7%、16.1%，與此同時，同比增速分別達(dá)到72.8%、81.3%；二線城市環(huán)同比都在上升，銷售套數(shù)與銷售面積6月環(huán)比增長10.8%、13.0%，同比增速則跳升數(shù)十個百分點(diǎn)達(dá)56.5%、58.3%；三線城市延續(xù)了5月環(huán)比正增長的態(tài)勢，同比增速也大幅放量至47.1%、47.9%。
量的好轉(zhuǎn)已經(jīng)漸次傳導(dǎo)至價格。6月整體房價環(huán)比繼續(xù)正增長。中國指數(shù)研究院發(fā)布地百城價格指數(shù)環(huán)比增速在5月份轉(zhuǎn)正后，6月份漲幅擴(kuò)大至0.56%。
樓市地持續(xù)復(fù)蘇已經(jīng)帶動了相關(guān)消費(fèi)的回升，3月份以來，與住房消費(fèi)有關(guān)地裝修、家具、家電的銷售額不僅沒有隨著整體消費(fèi)的減速而減少，反而較上年有明顯好轉(zhuǎn)。
限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，建筑及裝潢材料類累計同比增速17.22%，較上年同期和上年末分別加快3、3.3個百分點(diǎn)；家具類分別加快1.3、2.1個百分點(diǎn)；家用電器和音像器材類地累計增速則分別為3.5、1.7個百分點(diǎn)。
上述消費(fèi)無疑會帶動相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)，但是，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更為重要地是占固定資產(chǎn)投資兩成的房地產(chǎn)投資能否穩(wěn)住甚至回升，前5個月，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，僅增長了5.1%。房地產(chǎn)投資可能會在三季度掉頭向上。
一方面，受銷量和價格回升地推動，開發(fā)商盈利轉(zhuǎn)好，預(yù)期改善。以萬科為例，6月銷售均價達(dá)2015年以來地最高點(diǎn)，環(huán)比繼續(xù)上漲2.9%，同比上漲15.6%。國泰君安預(yù)計，萬科2015年地經(jīng)營利潤增速會由負(fù)轉(zhuǎn)正，升至16%，凈利潤增速會比2014年加快13個百分點(diǎn)至17%。
另一方面，庫存去化周期在下降，保證存貨可持續(xù)性的需求將上升。中銀國際計算的15個城市三個月移動平均去化月數(shù)進(jìn)一步下降至12.4個月，中金公司匯總統(tǒng)計的9個/14個城市庫存去化周期目前均為13個月左右。中金公司認(rèn)為，庫存去化周期降低到12個月以下，開發(fā)商再投資將提速。
近期土地出讓市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象，重點(diǎn)房企拿地力度在加大。6月份，萬科在土地市場新獲8個項(xiàng)目，拿地區(qū)域主要集中于一二線城市，新增建筑面積153萬平米，總地價70億元，環(huán)比增長5%。中金公司監(jiān)測的供需情況較好的9大城市，土地出讓已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的回暖跡象，中金預(yù)計，這會在未來1-2個季度擴(kuò)散至全國。廣發(fā)證券(000776,股吧)監(jiān)測的300城市住宅用地6月成交規(guī)劃建筑面積環(huán)比增長38%，同比增長6%，平均溢價率約18%，較5月上升了10個百分點(diǎn)，供給/成交的環(huán)比繼續(xù)下降。
由于開發(fā)商會在市場轉(zhuǎn)暖時，首先加快在建工程的投資速度，房地產(chǎn)投資整體增速還會略微領(lǐng)先土地市場的恢復(fù)。中金公司預(yù)計，9月開始，全國房地產(chǎn)投資增速將恢復(fù)至10%以上。
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