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　　在熬過(guò)了2014年的驚魂之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們終于等來(lái)了春天。經(jīng)歷短暫的業(yè)績(jī)低谷之后，開(kāi)發(fā)商們終于迎來(lái)了行業(yè)的整體回暖，哪怕只是政策刺激，也足夠他們開(kāi)心的了。

　　隨著美好集團(tuán)于7月11日率先公布半年報(bào)，房企的半年業(yè)績(jī)也即將陸續(xù)出爐。雖然美好集團(tuán)的業(yè)績(jī)并無(wú)亮點(diǎn)，但從龍頭企業(yè)已經(jīng)公布的簽約數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的跡象非常明顯，上市房企的業(yè)績(jī)也是水漲船高，在經(jīng)歷了上一年的低迷之后，房企們的苦日子熬到頭了。

　　而且，在降息降準(zhǔn)和再融資帶來(lái)的資金面持續(xù)寬松局面下，困擾房企的資金問(wèn)題大為緩解，在房?jī)r(jià)復(fù)蘇后，房企下半年的業(yè)績(jī)更多的將受益于房?jī)r(jià)上漲，但在高庫(kù)存壓力下，房企拿地的熱情還是稍顯不足。

　　房企業(yè)績(jī)強(qiáng)勁回暖

　　7月6日，萬(wàn)科A公告擬回購(gòu)公司A股股份。萬(wàn)科表示，將以不低于13.7元/股出資100億元用于回購(gòu)，照此若全額回購(gòu)，預(yù)計(jì)可回購(gòu)股份不少于7.3億股，占萬(wàn)科目前已發(fā)行總股本的比例不低于6.6%。萬(wàn)科的大手筆回購(gòu)計(jì)劃獲得了市場(chǎng)的積極回應(yīng)，公告后的首個(gè)交易日，萬(wàn)科上漲8.61%，報(bào)收于14.88元/股。

　　萬(wàn)科回購(gòu)的直接原因，是因?yàn)榻�期A股市場(chǎng)的大幅震蕩，而萬(wàn)科回購(gòu)的底氣或許很大程度上還是來(lái)自于公司靚麗的業(yè)績(jī)。

　　就在回購(gòu)公告的前兩天，萬(wàn)科剛剛公布了其6月份的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)。6月，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積195.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額251.9億元，同比分別增長(zhǎng)了12.36%和29.91%。2015年1-6月份，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積902.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1099.6億元。由此，萬(wàn)科也成為2015年首家突破千億銷(xiāo)售額的房企。

　　在上半年銷(xiāo)售破千億的同時(shí)，萬(wàn)科單月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同樣靚麗。6月份252億元的銷(xiāo)售額是公司2014年1月以來(lái)的最好水平，從銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，萬(wàn)科6月份的單月銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 12885元/平方米，與2014年同期相比上漲達(dá)到12.66%，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　不只是萬(wàn)科，以“招保萬(wàn)金”為首的一線(xiàn)龍頭都已經(jīng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的復(fù)蘇趨勢(shì)。保利地產(chǎn)的公告顯示，公司6月份實(shí)現(xiàn)簽約面積191.95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.32%;實(shí)現(xiàn)簽約金額256.52億元，同比增長(zhǎng)55.28%，單月銷(xiāo)售額首次突破200億元大關(guān);2015年1-6月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積584.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.66%;實(shí)現(xiàn)簽約金額760.42億元，同比增長(zhǎng)16.74%。6月份，保利地產(chǎn)單月銷(xiāo)售額與上半年累計(jì)銷(xiāo)售額均創(chuàng)歷史新高。

　　目前正處于停牌重組的招商地產(chǎn)同樣業(yè)績(jī)不俗。6月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積45.47萬(wàn)平方米，創(chuàng)2015年1月以來(lái)的新高，簽約金額為50.72億元，簽約面積和金額同比分別增長(zhǎng)119.34%和41.91%。1-6月，招商地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積156.66萬(wàn)平方米，累計(jì)簽約金額 205.60億元，同比分別增長(zhǎng)29.6%和14.86%，累計(jì)簽約面積創(chuàng)下歷年同期新高。

　　另一家地產(chǎn)龍頭金地集團(tuán)6月實(shí)現(xiàn)簽約面積51.3萬(wàn)平方米，簽約金額 67.9億元;1-6月，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積172.4萬(wàn)平方米，累計(jì)簽約金額212.3億元。6月銷(xiāo)售均價(jià)13236元/平方米，為歷史第二高。

　　不只是A股，在香港上市的房企同樣業(yè)績(jī)優(yōu)異，恒大6月的銷(xiāo)售面積還創(chuàng)下了單月紀(jì)錄，可見(jiàn)行業(yè)回暖跡象已經(jīng)非常明顯了。

　　從行業(yè)整體來(lái)看，房地產(chǎn)的回暖已然是星火燎原之勢(shì)。首先，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，5月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10569元/平方米，環(huán)比首度由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.45%;6月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10628元/平方米，環(huán)比繼續(xù)上漲0.56%。

　　而比之更權(quán)威的數(shù)據(jù)則更加顯示了這一轉(zhuǎn)暖的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月末商品房待售面積環(huán)比減少15萬(wàn)平方米至65666萬(wàn)平方米，自2012年4月以來(lái)商品房庫(kù)存的上升態(tài)勢(shì)終于在這一刻得到終結(jié)。

　　上一年的房地產(chǎn)還處于“崩潰”邊緣，如今開(kāi)發(fā)商們終于熬過(guò)寒冬，給他們帶來(lái)好轉(zhuǎn)的無(wú)疑是一系列的政策松綁。

　　政策疊加終見(jiàn)效果

　　就在一年半以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還幾乎處于“崩潰”邊緣。杭州(樓盤(pán))樓市在2014年年初降價(jià)的消息曾在樓市和資本市場(chǎng)引發(fā)震動(dòng)，以“招保萬(wàn)金”為首的地產(chǎn)龍頭股價(jià)一度放量暴跌，資金瘋狂逃離。

　　彼時(shí)，巨大的庫(kù)存猶如壓在房企頭頂上的“達(dá)摩克利斯之劍”，全國(guó)樓市一瞬間都被渲染上了恐慌的氣氛，樓市即將崩盤(pán)的言論再次甚囂塵上。如今一年有余，樓市早已春風(fēng)化雨。

　　引發(fā)此次樓市回暖的直接誘因當(dāng)屬“3?30新政”。3月30日，中央發(fā)布房地產(chǎn)新政，二套房首付降至四成，公積金貸款最低首付款比例降至20%，營(yíng)業(yè)稅免征年限由五年改為兩年，這一系列政策被稱(chēng)為“3?30新政”。由此樓市的銷(xiāo)量和價(jià)格迅速回暖。

　　但實(shí)際上，在“3?30新政”之前，限制樓市的一些列行政化政策在此正在被一一剝離。2014年6月26日，呼和浩特(樓盤(pán))聲明放開(kāi)限購(gòu)，成全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定放開(kāi)限購(gòu)的城市。隨后除“北上廣深”等少數(shù)幾個(gè)一線(xiàn)城市外，全國(guó)四十余城市放松或取消限購(gòu)。

　　到了10月中旬，住建部等三個(gè)部門(mén)聯(lián)手調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款政策，其中包括公積金繳存異地互認(rèn)、部分地區(qū)提高首套房貸款額度、降低公積金貸款中間費(fèi)用等。

　　在之前的半個(gè)月，央行也公布了“認(rèn)貸不認(rèn)房”的“9?30新政”，一連串的政策組合拳終于激活了樓市。

　　而且更為重要的是，在去除行政化的限制措施之時(shí)，資金層面的利好也接踵而至，A股市場(chǎng)放開(kāi)房企再融資，央行更是從2014年11月以來(lái)四次降息，三次降準(zhǔn)，政策和資金面的雙重利好作用下，樓市終于在“3?30新政”以后形成全面回暖之勢(shì)。

　　弱復(fù)蘇下的謹(jǐn)慎對(duì)待

　　行業(yè)回暖已經(jīng)是板上釘釘，但回暖后房企并沒(méi)有盲目樂(lè)觀，畢竟在經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的低迷之后，樓市目前的庫(kù)存和未來(lái)的不確定性仍使得房企小心翼翼。

　　這從房企拿地的積極性上可見(jiàn)一斑。6月份，萬(wàn)科新增權(quán)益建面約141.2萬(wàn)平米，需支付地價(jià)57.7億元，與5月份的土地投資55.3億元相比基本保持穩(wěn)定。公司上半年土地投資共220.5億元，中金公司認(rèn)為，萬(wàn)科拿地款占銷(xiāo)售額的比重為20.1%，低于30%-40%的正常區(qū)間，顯示公司拿地雖有所提速，但仍趨謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)在四季度將看到公司拿地動(dòng)作恢復(fù)。

　　與之類(lèi)似，保利地產(chǎn)的拿地積極性同樣不高。公司上半年累計(jì)拿地權(quán)益金額為75.54億元，同比還下降54.3%，土地投資態(tài)度依然保持謹(jǐn)慎。

　　與之前行政化手段導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展遇阻不同，本輪樓市遇冷的深層次原因在于局部樓市供應(yīng)過(guò)剩，房地產(chǎn)甚至已經(jīng)被國(guó)家定義為“產(chǎn)能過(guò)剩產(chǎn)業(yè)”，由此就可見(jiàn)一斑，因此在樓市回暖的背景下，消化庫(kù)存仍是房企的首要任務(wù)。

　　例如，寧波日前就出臺(tái)政策，2015年7月1日至2016年6月30日在寧波購(gòu)買(mǎi)住宅和非住宅，可按所購(gòu)房屋實(shí)際繳納契稅額度的50%給予購(gòu)房補(bǔ)貼。而且，據(jù)報(bào)道，浙江省出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)于在售商品住宅庫(kù)存過(guò)大地區(qū)，暫停商品住宅用地供應(yīng)。雖然樓市回暖，一線(xiàn)城市外的地區(qū)依然面臨著高庫(kù)存的壓力。

　　對(duì)此，廣發(fā)證券表示，在房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工、拿地等方面，開(kāi)發(fā)商目前態(tài)度仍較為謹(jǐn)慎。如果維持當(dāng)前較好的銷(xiāo)售表現(xiàn)到三季度末，或者觀察到整體去化周期出現(xiàn)顯著的下降，開(kāi)發(fā)商才可能考慮增加新開(kāi)工或土地投資的力度。

　　從過(guò)往新開(kāi)工、土地投資與銷(xiāo)售回升的關(guān)系來(lái)看，滯后時(shí)間往往會(huì)在6個(gè)月以上，而考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)增速換擋，在本輪周期中，滯后時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)。因此，廣發(fā)證券預(yù)計(jì)，在成交維持當(dāng)前熱度的情況下，新開(kāi)工和土地投資的復(fù)蘇最早也要等到2015年四季度。