化解房地產庫存將是明年經濟工作重要任務,而化解房地產住宅庫存需要因地制宜、多措并舉,既要增加有效需求,也要改善供應狀況,化解房地產庫存絕不應該是開發(fā)商心中的房價繼續(xù)上漲。
事實上,房價上漲對需求的擠出作用大于漲價刺激的需求效應,會顯著降低化解庫存措施的效果。部分房地產開發(fā)企業(yè)通過營造房價上漲預期化解房地產庫存,實質仍是刺激需求,但由于房價嚴重偏離普通家庭收入水平,漲價會導致交易量增長空間日益縮小。據中國指數(shù)研究院數(shù)據,百城新建住宅均價從今年5月份“負轉正”后已經連續(xù)七個月環(huán)比上漲,房價上漲預期存在一定程度固化危險。與此同時,年初以來穩(wěn)定住房消費政策效應衰減,四季度以來商品房銷售增速回落,庫存壓力繼續(xù)上升。截至10月末,全國商品房待售面積69637萬平方米,比上一個月末增加1004萬平方米。這些情況表明,房價上漲及其預期僅能帶來短期效應,房價對需求的擠出效應大于漲價刺激的需求效應,庫存壓力只增不減。
有效去庫存需要對房地產需求和供給兩方面進行有效調節(jié),如果僅僅重視需求調節(jié),而忽視供給側約束,將在一定程度加劇市場矛盾,導致“熱點更熱”、“冷點更冷”,非熱點城市住宅去庫存壓力繼續(xù)凸顯。如果不能優(yōu)化供給,住宅高庫存城市依然過度開發(fā)建設,則住宅庫存“越積越多”。無論是住宅市場需求調整,還是優(yōu)化住宅供給及結構,都是以房價基本穩(wěn)定為目標。只有房價基本穩(wěn)定,才能引導住宅需求持續(xù)穩(wěn)定釋放,住宅供應平穩(wěn)有序增加。
一是推動房地產開發(fā)企業(yè)積極主動去庫存,保持房屋出售價格基本穩(wěn)定。如果房地產開發(fā)企業(yè)不能犧牲利潤、或接受虧損來積極去庫存,那么必然由全社會來承擔房地產業(yè)去庫存的成本。因此,需要包括加強房地產開發(fā)企業(yè)在金融稅收制度等方面的約束,采取有力措施,促使開發(fā)商加快住宅去庫存進程。
二是警惕熱點城市“面粉貴過面包”導致的“豪宅化”風險。熱點城市市場較好,最近幾個月來一線城市“地王”頻現(xiàn),住宅被豪宅化風險已經凸顯。當住房成為資產品后,房價進入了一個“擊鼓傳花”的傳導鏈條,當前熱點城市住房價格炒作日漸顯示出非理性特征�！懊娣圪F過面包”式土地開發(fā),蘊含了巨大的金融風險隱患。
三是優(yōu)化土地供應結構,平抑一級市場價格波動。住宅供應需要做好控制與調節(jié),針對熱點地區(qū)土地價格不斷創(chuàng)出新高形勢,適當加大土地供應規(guī)模,緩和房價上漲預期,推動房地產開發(fā)企業(yè)加快住房建設,平抑房價上漲;適當收縮非熱點地區(qū)土地供應規(guī)模,以避免形成新一輪住宅庫存壓力。
四是將房價與政策支持相掛鉤,著力提升外來就業(yè)轉移人口購買能力。目前看,包括農民工在內的外來就業(yè)轉移人口是消化房地產高庫存的主要潛力,除了行政上的限制需要解除外,關鍵還要提升這部分人群的購買能力。政府既要限制房價上漲,也要優(yōu)化補貼方式,間接提升貸款買房能力。
綜合來看,化解房地產庫存,促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展,需要發(fā)揮市場機制的決定性作用,努力平衡市場需求與供給的關系,同時也要允許適度風險釋放,以促進房地產市場減負健康前行。
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